認知症になった親の不動産を売ることはできるか?

高齢者の不動産売買

親が認知症に罹り、施設に入ることになったので、もう戻らないから親の住宅を売却するとか、現金がないので親の住宅を売却して、施設の入居費用に充当するなどといったことは可能なのでしょうか?

不動産売買には、当事者の意思能力が必要

不動産の売買契約については、当事者の意思能力が必要となります。

意思能力とは、法律行為を行った場合、自己の権利や義務がどのように変動するかを理解するだけの精神能力のことで、今回の場合は、親が自分の不動産を売却するということを正しく理解しているかということになります。

意思能力があれば、認知症でも売買契約は可能ですし、子を代理人にして契約を代理させることも可能です。認知症=全部ダメというようなデジタルな判断ではありません。しかし、意思能力がないと判断された場合は、契約しても無効になります。

ご存知のように、認知症とは、記憶や判断力が次第に損なわれる病気です。どこからが意思能力がない状態とされているかというと、判例では中程度以上の認知症では意思能力なしとされているようです。

では認知症が進行したら、親の不動産はもう売れなくなって相続を待つしかないのでしょうか?

そういった事態に対応した制度があります。

取り組み易い順に

  • 家族信託
  • 任意後見
  • 法定後見

の3つの制度があります。家族信託と任意後見は、意思能力が低下する前に準備しておく制度で、法定後見は、意思能力が低下した後に利用する制度になります。

家族信託

まだ元気なうちに、家族などに、自分の資産を信託して管理運用してもらう制度です。意思能力が低下した場合、受託者が信託された財産から生活費などを支出します。受託者の判断で不動産の売却も可能です。最も自由度が高い制度と言えるでしょう。

任意後見

まだ元気なうちに、信頼できる人に、自分の意思能力が低下した場合に任意後見人になってもらう契約を結びます。

実際に意思能力が低下したら、家庭裁判所に任意後見の開始を申し立て、任意後見監督人を選任してもらって任意後見人が資産を管理します。契約に定めがあれば不動産売却も可能ですが、後見人、後見監督人に報酬が発生する場合があるなど、家族信託よりも運用は複雑になります。

法定後見

意思能力が低下したあとに、家族などが家庭裁判所に法定後見の開始を申し立て、法定後見人が資産を管理します。後見人に報酬が発生します。居住用の不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要になります。最も厳格な制度と言ってよいでしょう。

※上記は概要ですので、詳細は更にお調べいただくか、専門家のアドバイスを受けてください。

家族としてやっておくべきこと

不動産の処分や、親の資産管理には大金が動きます。往々にして家族間でも金銭にまつわるいざこざが起きるものです。そういったトラブルを防ぐために、予めやっておくべきことについてご説明します。

親が60歳を超えたら、家族会議で今後について話し合う

資産の状態や相続についてオープンに話し合い、今のうちにできる対策などについて、全員で考えてください。場合によっては専門家に相談するのもいいでしょう。家族信託や任意後見についても検討してください。一番良くないのは、死んだあとの話を今からするなんて不謹慎だなどと言って、放ったらかしにしておくことです。

親に認知症検査を受診させる

いつ意思能力が低下したのかをはっきりさせるために、怪しいと感じたらすぐに検査を受けて診断書をもらっておきましょう。後々のトラブルを防いでくれます。

ちなみに認知症になると認知症検査に行くのを嫌がるようになります。そういうときは「町の高齢者検診の順番が回ってきたから病院に行くよ」と言うのが効くようです。嘘も方便です。

認知症の進行について、全員が共通した認識を持つ

親と同居している家族と、別居している家族やたまに遊びに来る親戚の間で、認知症の進行度合いの認識が食い違う場合があります。

認知症の人は、お客さんや別居している家族や親戚が来ると、急にしゃんとしてしまい、全然認知症に見えないということがあります。そうすると、同居しているあいつらは大げさだ、まだ後見なんて必要ないなどと言い出してトラブルに発展する可能性があります。動画でも撮っておいて見せるのが一番早いのですが、最低でも病状を証明するために診断書はとっておきましょう。

親兄弟がみんな仲良くする

感情的な対立があると、冷静な判断ができなくなって揉め事に発展します。仲良くしていれば、色々な困難も協力しあって乗り越えられるというものです。わだかまりがあるなら今のうちに解いておくことです。そうすれば後々の相続もスムーズにいくでしょう。

周到な準備が、円滑な対応を可能にします。家族で協力して、億劫がらずに着実に備えてください。

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