土地の査定

土地の査定依頼が入ったので調査してきました。媒介につながるとよいのですが。

机上調査

まずは机上で、というかオンラインで出来る調査を実施しました。

住所からGoogle Mapで場所と土地の形状、周辺の状況(特に道路付け)を確認します。不動産屋にGoogle Mapとストリートビューは欠かせません。道路の幅が物件前で急に狭くなっているのが気になります。

次に役所のウェブサイトで都市計画区域と用途地域を確認します。もし市街化調整区域の場合、取り扱いの難易度が一気に上がるので注意を要します。今回は市街化区域なので問題ありません。用途地域も物件の使途が制限されることがあるので要注意です。

続いて物件の登記事項証明をオンラインで取得しました。取得には当該物件の地番(住所とは違います)が必要ですが、これは松山の法務局に出向いて、ブルーマップという専用の地図を見ないとわかりません。オンラインでも見ることは出来るのですが、残念ながら今回の物件住所はブルーマップが見られなくなっています。

仕方ないので物件住所そのままで地図(これも不動産登記法第14条に定める地図と呼ばれるもので、いわゆる普通の地図ではありません)を取得したところ正解でしたので、登記事項も続けて取得しました。

登記事項から土地の来歴、権利関係を確認したところ、土地と道路の間に別の土地が挟まっていたので、これも登記事項を取得して、問題ないことを確認しました。抵当権が設定されていないかなども確認します。こういうことを見逃すと、後々大事になるので気が抜けません。

気になるのは建物の登記がなかったことです(無借金で家を建てた場合にはままあることです)。法務局で念の為確認します。

最後に国土地理院のウェブサイトで昔の航空写真を確認しました。道路ができて、家が建った時期と、過去の地歴を画像で確認するためです。

現地調査

次に現地調査に向かいました。

境界標と道路付けを確認します。境界標は去年国土調査が入っているのでOKです。道路は幅が2.5m、4mないので再建築不可かといえば、そうでもないようです。

両隣の家はたぶん平成築の新しいもので、道路のアスファルト敷きが不自然に土地の方へ入り込んでいます。塀の建ち方にも妙に不自然です。ここはおそらく2項道路と呼ばれる、再建築時にセットバックを要する道路なのでしょう。これも松山市の中予地方局まで出向いて確認が必要です。

本格的に売却となった場合には、ライフラインやその他制限事項などを、より掘り下げて調査することになります。

調査を終えて

長めになってしまいましたが、不動産屋が売却査定の依頼を受けたときに、何を調べるのかの概略を書きました。調査項目はまだまだあるのですが、ひとまず大雑把な査定をするために、最低限必要なことはこんな感じです。

最も重要視するのは、再建築可能か?ということです。これが出来ないと今の建物を永遠に使い続けるか、更地で運用するしかなくなるからで、査定金額も大幅ダウンを避けられないからです。再建築の可否はひとえに道路のつき方にかかっているので、ここに最も注目しています。

古い建物ほど、この種の調査も手間がかかり大変になります。弊社がいただく仲介手数料も、古い物件ほど高くいただきたいところですが、法律で規制されているので難しいですね。

相続で取得した空き家などをお持ちで、前の道路が狭い物件は再建築不可の場合があるので、一度調査をしておくと良いと思います。弊社で代行することも出来ますよ。

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